房地产行业2013年下半年投资策略:寻找经济弱复苏下的景气支柱行业

郎少

经济内生动力不足 有赖地产维稳

受人民币升值压力,货币政策“稳中趋松”的可能性增加;经济复苏低于预期,出台新一轮经济刺激计划可能性较低,因此保持房地产平稳,关系新一届政府调结构、稳增长任务。
维持全年行业“N”型走势判断,下半年向上窄幅波动
1-5 月,一、二线城市楼市销售和资金全面改善,使开发商拿地信心倍增,土地市场升温表明开发商看好后市;下半年供求平稳,但区域、城市和产品间分化更加明显:一线城市新增供给不足,房价仍有上涨压力,二线城市则可能出现“量稳价升”,三四线城市供应则偏大。
政策短期稳房价 中期推改革
从调控导向上,“新国五条”不改楼市升温趋势,房产税增量征收和试点城市扩容将是渐进过程,旨在短期内稳定房价;中期促进改革还需更多顶层制度设计,存量房征税将是大方向,但短期难推行,调整预售和按揭制度仍存争议。下半年若出台“新城镇化”规划,对行业短期利好有限,短期小城镇受益,中长期将释放大中城市新增住房需求。土地流转和户籍改革有望成为新城镇化的核心,根据先易后难原则,首先或有序放开中小城镇的落户限制,再到解决大中城市的非户籍人口,而大城市将继续控制人口规模。资金和新增就业是解决“人口”城镇化的关键。
投资建议
未来十二个月内,调升房地产行业至“增持”评级
预计下半年地产股业绩平稳增长,不确定性主要是房产税扩容,但我们预计短期内不会对存量住房征税,且扩容的步伐可能采取温和渐进的方式。在成长性行业高估值的影响下,地产板块有望迎来一波估值修复的反弹行情,成为部分避险资金进行配置的方向。建议重点关注三类公司:“一、二线城市”的珠江实业;符合“高(周转)中(价格)低(成本)”特点的阳光城;具有区域土地升级主题投资机会的:铁岭新城。
上海证券