山西证券：二三线城市房屋销售下滑 政策放松预期增强

郎少

住宅销售：10月份全国商品住宅销售面积同比下降11.62％，环比下降26.79％。8大城市商品住宅成交面积同比下降41.35％，环比增长2.31％；四大城市二手住宅成交面积同比下降57.76％，环比下降18.65％。8大城市10月份商品住宅成交面积下降幅度明显大于全国，表明二、三线城市成交面积同比仍在上升，8大城市成交环比上升而全国下降表明二、三线城市商品住宅成交面积环比大幅下降。一线城市成交同比继续下降，二、三线城市成交出现下滑，表明在房价下跌预期下，二、三线城市销售也受到影响。
　　商业地产销售：10月份办公楼和商业用房销售下滑，我们认为主要是未来经济形势并不明朗，导致有效需求下滑；另外，住宅价格下行对商业地产价格形成压力，投资需求下滑。从四个一线城市甲级写字楼租金走势也可以看出，商业地产需求在下降。
　　价格继续下行：短期内货币政策和行业调控政策很难转向，开发商在资金和库存压力下将会继续坚持降价促销，商品住宅价格将继续下行，而这种下跌趋势将会延续至年底。值得注意的是，10月份大城市商品住宅成交均价环比下降，但全国商品住宅成交均价上涨，表明二、三线城市商品住宅成交均价环比上涨；货币政策并未根本转向、商业地产容量有限、未来经济发展前景的不明朗以及住宅价格下行对商业地产价格形成的压力使得商业地产价格继续波动。
　　投资增速下滑趋势难改：10月份全国住宅新开工面积出现负增长，住宅投资增速继续下滑，办公楼和商业用房投资增速上升阻止了房屋投资增速下滑势头；但经济形势不乐观将会影响到未来商业地产的投资信心，因此我们认为10月份商业地产投资大幅增长应属于个别现象，并不可持续，未来商业地产投资有可能继续下滑；另外由于住宅投资占房地产投资比重非常大，未来房地产投资增速下滑趋势很难改变。
　　土地价格现拐点：虽然近期货币政策适当进行了微调，但对房地产市场几乎没有影响；尽管近期房价已经下跌10％-15％，但似乎并未换来销售增长，商品房库存仍在继续上升，开发商资金紧张压力仍在加大，因此，我们认为未来开发商对土地市场仍将保持谨慎，地价或继续下降。
　　房地产行业资金来源渠道全面收缩：由于需求在短期内仍难有效释放，房屋销售难有起色，行业预收款和按揭贷款将继续下滑；货币政策很难对房地产行业放松，房地产开发贷款也将继续下降；行业资金紧张导致房地产企业占用建筑企业资金比例上升，这种情况或将继续。行业景气度继续下降，投资必然下行，房地产企业自筹资金压力也将有所减小。
　　投资策略：维持行业"中性"评级；看好行业龙头和参与保障房建设公司。建议关注万科A、招商地产、中国建筑、北京城建、金融街。
　　投资风险： A股市场风险；个别房地产公司资金断裂带来的市场恐慌风险。