数据策略报告:房地产牛年称雄 虎年远忧若现

郎少

房地产牛年称雄

    一个产业从伤痕累累到起死复生要多久呢？中国房地产只用了不到一年时间。2009年，国内房地产市场量价齐升，新房销售额将创历史新高。1至11月，新房销售额同比增长86.8%，比前10个月增幅扩大7.6个百分点。从12月的成交情况看，全年销售额同比增幅将继续放大。甚至有媒体测算，如果GDP同比增长8%，2009年GDP将达33.91万亿元，全国新房销售额占同期GDP的比重将超过13%。

    一组组强劲的数据证实了房地产在09年的高速发展，在资本市场上，该板块也得到了应有的回报。具全景数据决策终端统计，房地产行业在2009年总回报达到132.57%，同期沪深300指数的涨幅只有89.02%，回报差额为43.55%。其中，中天城投涨幅高达523.99%，另外鲁润股份、天业股份及广宇发展涨幅均超过400%。

    从资金流量上看，在09年上半年，房地产板块受到了资金的青睐，VWAP值最高时突破100%。后由于房价涨幅过快，政府采取了一定的压制措施，使得资金出现一定的撤离，全年房地产板块的VWAP收于70%左右。具体的资金量上，2009年房地产板块净资金流量为-5645429.45万元，其中超大宗资金流量为1680290.40万元，大宗及非大宗资金流量分别为净流出-1380911.56万元和-5952164.49万元。

    在成交量方面，经过统计，在09年的244个交易日内，买价成交量大于卖价成交量的天数为159天，超过半数。另外，244天内，房地产板块总成交量为41748724.91万元，平均每天成交量为171101.3316万元，其中买价总成交量及卖价总成交量分别为21043059.01万元和20239536.62万元，其余为中价成交量。

虎年远忧若现

    2009年末，遏制房价上涨的呼声渐高。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。

    此后，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。12月27日，国务院总理温家宝也对媒体公开表示，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。同时，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。

    从政策演进看，2005年是“稳定住房价格”；2006年是“控制住房价格过快上涨”；2007年是“抑制房地产价格过快上涨”；之后2008年房地产市场出现极度萎靡，09年政策刺激后出现高速发展；这次提出“遏制部分城市房价过快上涨”，2010年房地产业不确定性加大。

券商依然看好2010房地产板块

    对于来年的房地产走势，券商给出了怎样的投资建议。经过全景网统计，在统计的12家券商之中，仅有两家给出了“中性”评级，8家给出了“增持”或是“强于大势”的评级，其余两家未具体表示何种评级。在评级变动上，我们看到，爱建证券和东海证券都是“调高”状态，由此可以看出大多数券商依然看好2010年的房地产板块。

    在上述几家券商推荐的金股中，我们发现，万科被其中9家列为2010年值得投资的个股，招商地产也同时被7家券商推荐，另外，保利地产、滨江集团、金融街、福星股份和金地集团都是同时被多家券商看好的个股。