任志强的最近访谈

葛上亭长

任先生对房价的思考中，基本和亭长的想法一致，有2点和亭长不一致。
1、没考虑外汇资产的比较，只谈了国内资产。
2，认为日本房产崩溃是特例。亭长海外生活经验来看，台湾东南亚美国经济危机时都发生过房价崩溃，没有特例。日本稍有特殊在之后没有像其他国家一样几年之内就恢复回去，而是底部原地踏步20年，这几年刚刚开始渐渐复苏。持有国内房产还是要注意逃顶的。

著名地产商任志强先生继今年三月新浪微博被关闭后，6月2日晚任志强开通分答，但仅存在了一晚上就被关闭了，以下为任志强当天晚上在分答上回答读者问题的整理内容，一共46个问题，主要集中在房价走向和改革方向，此外，任志强还谈到了他个人的近况！

问：任总你好，我在北京工作，现无购房资格，想在燕郊买，燕郊均价2万左右，你看好燕郊的发展吗？

答：任何一个城市都可能有溢出效应，这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。

问：最近很多一线房企大举向三四线城市发展，比如恒大，碧桂园，您对未来几年三线城市房价走势怎么看？

答：统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移，而不是向三四线城市发展。

问：任总，中国目前房价看似没有所谓的拐点，您认为房价会降？还是房价增速减缓，等待人民收入水平提高？

答：房价下降的可能性不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远很远。

问：任总，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？

答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。

问：任总，请问中原地区的二线城市，比如郑州的房价还会涨价吗？

答：当郑州越来越快的会成为米字形的高铁的交通枢纽的时候，房价是一个上涨的过程。

问：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？

答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。

问：我年龄27，家里有房，武汉上班二环房价18000元，是否值得买一套，我认为武汉房价还会上涨，您怎么看？

答：从总体上所有城市相比之下，武汉还属于价格的洼地，房价从未来的情况看，上涨的可能性大于其他情况，所以武汉还没有达到一个中心城市的规模和效果。

你的“房价永恒上涨论”怎么理解？

答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。

问：任总，给我们简单介绍一下美国的房地产是什么样子的？

答：这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说，美国的房地产是以二手房交易为主，而中国的房地产由一手房转为二手房转移大概需要很长的一段时间，也许8年、10年以后。真正转入以二手房为主的市场，和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。

问：几年前，你说中国的房子就是炸掉也不会降价，当时很多人骂你，现在过去几年了，你还有什么要表达的？

答：我没说过你说的那种话，我说的是炸掉的是那些过多的库存，而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房，而工业加工已经成为淘汰的项目，不炸掉工业厂房，你还会住在那种地方吗？炸掉是为了改造，改变他的用途。也许你理解错了，或者说你被传言欺骗了。

问：您认为中国有可能进入租房时代吗？一个二十岁的有生之年能见到吗？

答：中国要想进入租房的时代，至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在德国，有合作社的方式来进行租赁的，而这些租赁房屋属于政府的大概17%，而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租赁，而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障，目前我们没有出台相关的更好的制度。

问：任总，对于年轻人来说，你建议租房还是贷款买房？未来十年房价会有怎么样的变化？

答：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都应该买房子。买房子，至少他的资产价值还在；而租房子，所有的付出未来都会一无所有。

问：任总，您讨厌王健林吗？

答：我为什么要讨厌王健林呢？应该说，任何一个人我都没有讨厌过他们，你可以喜欢，也可以不喜欢。不喜欢，就离他们远点，何必要去讨厌他呢？我们还是希望所有人都成为我们的朋友。希望你们和所有人站在同一个角度上去看问题。 也许你们分析的方法不同，但不要从个人的恶好、习惯去分析一个人或讨厌一个人。看一个人要看他为国家做出了多少贡献，要看他是不是真实的。

问：任总，您觉得目前北上广深的房价有泡沫吗？未来十年这几个城市的房价有降价的可能吗？

答：在中国城镇化率还很低的情况下，尤其是真实的城镇化率还很低的情况下，从整体而言，房价大幅下跌的可能不存在。至少从世界各国出现泡沫的情况看，大多是在局部出现了人口的下降或城镇化率已经达到很高的程度下出现的，中国还没到那个时候。但中国的宏观政策是我们没办法决定的，如果这些政策出台的太离谱，可能在局部时间内发生比较大的波动。尤其是中国的货币政策，决定中国未来的城市化。

黄晓明

谢谢亭长的分享！！！！

爱上这儿

嗯，很愿意听听对房市的分析。

快乐简单

谢谢亭长的分享与分析

快乐简单

谢谢亭长的分享与分析