多项房地产金融放松政策来袭 行业至暗时刻已过
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。中信建投(601066)证券首席经济学家黄文涛表示，三部门联合会议再一次明确要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，体现了监管层下一步坚定支持房地产企业合理的贷款和股权债权融资，预计后续政策贯彻的力度和广度会有所提升，这对帮助房地产供给端加快走出困境大有裨益。相关概念股：融创中国(01918)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、龙湖集团(00960)。据证·券·时·报网数据统计，股权融资方面，去年底以来，已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元;启动不动产私募投资基金试点。
债券融资方面，今年1-10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。此外，完成首批保障性租赁住房不动产投资信托基金(REITs)发行上市，促进盘活存量资产。同时，证监会还加大了对构建房地产发展新模式的融资支持力度。
国金证券认为，监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。供给侧的融资支持有利于缓解目前房企的信用收缩问题和现金流压力，有助干提振市场信心，促进房地立行业回归稳定发展。
值得注意的是，11月20日，融创中国发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效。这意味着融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
伴随重组生效，债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。随着境内外公开市场债务的全部重组完成，融创整体化解约900亿元人民币的债务风险。
近期，房地产市场政策面的密集释放利好，有望推动房地产市场的企稳修复。在此背景下，房企化债进程再度提速。易居研究院研究总监严跃进分析指出，无论融创中国本身在房地产市场中的规模还是债务问题，影响力都受业内外关注，所以融创中国债务问题的解决或取得突破，具有行业标杆意义。
此外，据财联社消息，多家国有大行相关人士对记者表示，上述会议提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。
另有消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。
事实上，从去年底开始，中央已从信贷、债券、股权三方面支持房地产企业融资政策陆续落地，被称为“三支箭”。
据搜狐财经消息，在“第一支箭”信贷支持房企融资层面，万科、龙湖、美的置业、绿城、碧桂园、中海、滨江集团(002244)、招商蛇口(001979)、华润置地、金地、华宇、建发地产、保利发展(600048)、华侨城等房企入选。
在第二支箭”支持房企发债融资层面，交易商协会及中债增公司增信发债延期扩容，支持民营企业发债融资。万科、龙湖、美的置业、新城控股(601155)、金地、旭辉、绿城、金辉等企业申请储架式注册发行。
在“第三支箭”支持房企股权融资层面，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。
从业人士认为，此次会议释放出积极的政策信号，表明金融监管部门对维护房地产市场健康发展的坚定态度，加大“三支箭”(信贷、债券、股权)实施力度将为房地产市场带来更多资金活水，有助于稳定市场预期，促进房地产行业健康发展。
得益于今年以来一系列房地产领域调整优化政策措施逐渐落地显效，我国房地产市场边际改善信号显现。中信证券表示，地产风险的至暗时刻已过，虽然从“资质修复”到“行业康复”仍需时间，但对于秃鹫投资者而言，当前存在显著价差的地产债已显露参与价值。
开源证券认为，当前地产支持政策已经从偏重需求端转向供需两端双管齐下转变，从“保项目”向“保主体”改变。土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期积极调仓，未来率先受益于行业销售复苏;同时部分地方房企以及代建企业有望受益于城中村改造持续推进带来的增量机会。
相关概念股：
融创中国(01918)：11月20日，融创中国发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效。此外，10月集团实现合同销售金额约人民币47.6亿元;合同销售面积约32.5万平方米，合同销售均价约人民币14650元/平方米。
华润置地(01109)：截至2023 10月31日，公司及其附属公司(集团)实现总合同销售金额约人民币275.8亿元，总合同销售建筑面积约106.03万平方米。
越秀地产(00123)：前10月，公司累计合同销售(连同合营及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币1210.3亿元，同比上升约32.8%，累计合同销售面积约为372.15万平方米，同比上升约17.6%。
龙湖集团(00960)：截至2023年10月末，集团累计实现总合同销售金额1516.7亿元，合同销售面积910.3万平方米，10月单月实现总合同销售金额140.5亿元，合同销售面积84.7万平方米。
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