事件。

    2008年6月23日下午，在海通证券2008年中期投资策略报告会“市场逆境与创造性适应”上，我们邀请了张江高科参与投资者交流。张江高科董事会秘书介绍了公司最新动态，并与参会的机构投资者进行了深入交流。对公司基本概况，特别是“一体两翼”战略的最新发展进行了精彩介绍，也对投资者关心的问题给予了深入解答。

　　简单分析和投资建议。

    我们对公司的基本判断是：房产销售收入与租金收入并驾齐驱，特别是物业持有规模将大规模增加，保证公司未来业绩稳定增长；产业投资即将进入收获期，如嘉世堂药业、万得信息、超日太阳能、四维约翰迅、浙江康德莱等拟于2008年上市；明确的持续的资产注入预期，张江集团持续扩张空间广阔，中区开发箭在弦上，集团资产“成熟一块、注入一块”的原则没有变化；将采取各种措施，积极推进配股方案的实施。在不考虑后续资产注入预期及配股的摊薄效应的条件下，我们对公司2008-2010年EPS的预测分别为：0.46元、0.53元、0.77元，我们给予公司“买入”的投资评级和13.8元的目标股价。www.topcj.com

　　交流会纪要。

　　1.张江高科的景气度与以下因素有关

    与张江高科技园区主导产业健康发展有关；

    与张江高科技园区整体环境配套的综合水平有关；

    与公司对高科技企业的战略投资价值有关；

    但是，与目前住宅地产所遇到的调控环境无关。

　　2.战略目标：高科技产业综合运营商

    作为浦东新区综合配套改革两大战略承载平台之一（陆家嘴为金融承载平台，张江高科为高科技承载平台），公司的发展战略目标是成为高科技产业综合运营商。

　　张江集团的战略架构经过调整，张江高科位于整个架构的金字塔尖，这将更有利于公司的未来发展。

　　现在，张江高科园区已经形成集成电路、软件、生物医药、金融服务、节能环保五大高科技产业集群。园区主导产业行业快速发展，而新兴产业拓展速度也非常明显。其中，视频识别、信息安全、金融信息服务、文化创意等依托于主导产业的新型和边缘产业得到不断发展。

    3.公司持有物业规模将迅猛增长，物业租金将大幅提升

    公司持有物业规模将迅猛增长，预计2010年将达到200万平方米左右；从各类物业资源的构成看，中高端物业比重将逐步上升。

    物业销售价格大幅提升，物业租金收入稳步增长；其中，高端物业租金增幅远大于中低端物业。

    4.公司具有明确的持续的资产注入预期，未来收入稳步增长，并将积极推进配股方案实施

    公司具有明确的资产注入预期，张江集团持续扩张空间广阔，中区开发箭在弦上，集团资产“成熟一块、注入一块”的原则没有变化。其中，近期正在开发的中区，其总用地面积达到466.77公顷，总建筑面积327.70万平方米，预计未来人口容量将达到11万人左右。随着公司持有物业规模的增长，房地产销售力度的加强，公司未来收入将稳步增长；当然，因为2009年将剥离毛利率较低的商品贸易服务业务，当年收入相对于2008年的增长并不明显；但是，随着其收入构成的优化，其2009年净利润将保持比收入更高的增速。另外，公司将采取各种措施，积极推进配股方案的实施。在不考虑后续资产注入预期及配股的摊薄效应的条件下，我们对公司2008-2010年EPS的预测分别为：0.46元、0.53元、0.77元，我们给予公司“买入”的投资评级和13.8元的目标股价。

    报告关键点：摇钱术：分层递进选股法

　　租售收入、业绩增长波澜不惊；

    公司未来几年业绩增长确定性高；

    园区产业发展战略优势进一步凸显。

　　报告摘要：

　　租售收入、业绩增长波澜不惊：公司2008年一季度收入2.7亿元，同比上涨33％，归属于母公司净利润7085万元，同比增长45％。顶点财经topcj.com

　　重申我们不同于市场的观点：市场普遍认可公司业绩增长主要来源于物业规模大幅增长，即公司承诺的权益出租物业的面积从06年的大约50万平米逐步达到2010年的200万平米，未来园区物业也有增值空间，集团进一步优质资产注入预期（还有1000万平米土地储备和其它基地公司）。但市场通常认为由于目前公司盈利水平较低，现在对公司的估值很大程度上是对未来的预期，因此有不确定性。而我们认为公司的未来几年业绩增长其实很确定。我们的判断的重要基础首先是：公司在集团的战略高度和地位；张江高科技园区在国家和上海创新战略中的重要地位；张江高科园目前产业集群发展的水平较高，已是国内目前发展最好的高科技园区；张江高科园区本身的区位优势、人才优势、资金优势、地理位置优势、环境优势，使其有潜质成为中国的“硅谷”；园区内企业和高管可能获得的特殊优惠税收政策等等。这些能够保证上市公司能够实现长期成长、物业增值、参与创投机会等。其次：基于对公司物业出租、销售面积基本情景的假设和盈利测算，我们认为正是由于公司出租物业规模在07－10年间大幅增长，使得公司可以有很大的灵活性通过调节销售物业的比例，从而确保实现08－10年业绩年均50％的增长。因此我们认为公司未来08－10年间的业绩的增长预期是有极高确定性的。（参见前期深度报告）

　　园区产业发展战略优势进一步凸显：国务院总理温家宝２３日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过两个国家科技重大专项实施方案，会议指出，“核心电子器件、高端通用芯片及基础软件产品”和“极大规模集成电路制造装备及成套工艺”两个国家科技重大专项，是21世纪信息战略高技术的发展重点；并且要通过专项的实施，逐步实现核心电子器件的国产化，形成具有国际竞争力的高端通用芯片和基础软件研发与产业化体系；掌握具有自主知识产权的集成电路制造成套先进工艺与所需新材料技术，带动装备制造业和材料产业的发展，促进产业结构调整，提高国家核心竞争力。

　　盈利预测：08－10年，公司年净利润增长约50％（参见下表和附表中的数据），10年EPS预计将达到0.86元/股(假设08年完成10配2.9后，总股本15.68亿股)。我们的盈利预测未包含公司参与创投企业将带来的投资收益。顶 点 财 经

     基本结论、价值评估与投资建议

    高科利润来自园区内房产销售租赁以及对高新技术企业的投资收益，其中房地产业务是公司业绩增长的基石，而产业投资有望为公司利润增长带来惊喜。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上订购摇钱术

　　公司地产业务的快速发展得益于集团优质资产的持续注入，而园区商务和交通成本的综合优势以及集聚效应对企业产生的吸引力也在逐步增强，成为公司物业价值和租金水平提升的持续动力。摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　公司的产业投资结合了专业团队和政府背景的双重优势。因为作为园区内企业的管家，公司能够更对称的了解被投资公司的税收和客户资源，帮助其进行全面投资决策。并且为规避风险，公司对高新企业投资介入时点不会选择种子期，而是选择产业化初期做类风险投资，因此公司产业投资取得成功概率较大，这部分投资将成为公司增长超预期的重要驱动因素。摇钱术智能财经终端

　　公司重估每股净资产12.8元，股价对净资产的溢价为16%。由于公司属于园区房地产开发与产业投资的结合体，调控对公司影响较小，而股东资产的注入也将帮助公司实现快速外延扩张，我们认为给予公司30%－40%的净资产溢价比较合理，目标价格16.6-17.9元，建议买入。摇钱术智能财经终端

    投资评级及估值：考虑了此次配股完成后新购入资产，张江高科08、09年EPS分别为0.51和0.82，按10配2.4股，摊薄后的EPS为0.41和0.67元。公司RNAV为26.54元，摊薄后为22.09元，目前仍处于折价状态，维持“增持”评级。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！

　　关键假设：配股顺利完成，公司持续通过集团注资及市场招拍挂获得土地资源；宏观调控对张江高科销售及租赁物业影响不大，未来园区工业物业需求量以及房价、租金仍然稳步增长。

　　有别于大众的认识：市场过于关注张江高科的创投概念，我们认为短期内，地产主业的快速发展才是公司业绩增长及价值的核心，而高科技投资只是锦上添花。部分投资者认为公司是一家依靠稳定租金收入的防守型公司，但我们认为这是家“亦守亦攻”的公司，其业绩增长明显快于其它园区类公司。

　　股价表现的催化剂：创业板的推出虽然对公司短期业绩影响不大，但长期有利，将是近期最有可能出现的催化剂。摇钱树下看摇钱术

    核心假设风险：配股资金不到位，影响资产注入及项目建设进程。

    投资案件

    投资评级与估值

    考虑了此次配股完成后新购入资产，张江高科08、09年EPS分别为0.51和0.82，按10配2.4股，摊薄后的EPS为0.41和0.67元。张江高科RNAV为26.54元，摊薄后为22.09元，目前仍处于折价状态，维持“增持”评级。

　　关键假设点

    配股顺利完成，公司持续通过集团注资及市场招拍挂获得土地资源。

　　宏观调控对张江高科销售及租赁物业影响不大，未来园区工业物业需求量以及房价、租金仍然稳步增长。

　　有别于大众的认识

    创业板即将推出的消息使市场对张江高科的“创投概念”有着不小的期待，但我们认为短期来看，地产主业的快速发展才是公司业绩增长及价值的核心，而高科技投资只是锦上添花，对公司短期业绩影响不大。

　　作为一家园区类企业，部分投资者认为公司是一家依靠稳定租金收入的防守型公司，但我们认为这是家“亦攻亦守”的公司，对融资的依赖及园区快速发展的压力使得公司加大物业销售的比例，业绩增长明显快于其它园区类公司。并且，这种业绩增长具有足够的市场需求和土地资源的支撑。

　　股价表现的催化剂

    近半年内，公司主业将较为平稳。创业板的推出虽然对公司短期业绩影响不大，但长期有利，将是近期最有可能出现的催化剂。

　　核心假设风险

    配股资金不到位，影响资产注入及项目建设进程。

    1.融资过会，进入加速发展阶段

    2008年3月14日，张江高科的配股方案获证监会通过。在园区物业需求不断增长，公司物业规模不断扩大的情况下，公司快速发展的唯一制约因素就是资金。因此，七年后，公司重启融资，将推进集团资源向上市公司的集中，以及公司自有项目的建设进程，使公司真正迈入快速发展的新阶段。

    1.1物业需求不受调控影响

    尽管宏观调控对全国各地房地产市场均带来了较大影响，但我们判断，张江高科的物业需求不但不会受到政策的冲击，反而仍将稳步上升。无论是租赁市场，还是买卖市场，工业地产都是以自用需求为主，投资需求极少，因此受到房地产调控政策的冲击较小。并且张江高科工业地产的供应对象以附加值较高的高科技企业为主，而非一般制造企业或出口加工企业，因此宏观紧缩、通货膨胀、人民币升值等因素并未改变中国以及上海对这类企业的吸引力。

　　2007年，上海工业物业市场发展势头很好，需求增长非常强劲。尽管07年上海新竣工工业物业面积达到70万平方米，但年末空置率仅为2.4%，为历史低值。07年开始执行的工业土地必须通过招拍挂转让的政策，也显著提高工业物业价格，全市主要工业区房价平均上涨6.9%，租金平均上涨了12.1%，投资回报率达到了8-9%1。

　　上海各工业园区中，张江和松江的需求上升最为明显，两个工业园区年底基本接近满租状态，张江高科研发式办公楼的平均租金从06年的3元/平方米/天，上涨到了3.5元/平方米/天。

    未来，这种向好的态势不会改变。由于2007年土地管理局采用了年度配额制度，2008年工业土地供应将会面临更多限制，整个上海工业土地的供应增长有限。但是，工业物业的需求，尤其是高端需求仍将继续增长。尤其是张江高科技园区受到政策的支持，需求增长将更为明显，从而能较好地吸收园区内的新增物业量。

　　工业地产从来都不是一个单纯的物业感念或商业概念，总是具有很强的政策导向性，与地方政府的经济发展策略及招商引资密切相关。而张江高科所处的上海，正处在产业升级、科技创新的阶段，对科技企业的发展尤为重视。这种重视不仅体现在硬件建设的资源倾斜，还体现在软环境上的政策扶持，从而加强对企业的吸引力，促使园区尽快繁荣。2008年的上海政府工作报告上就提出，要“大力推进上海张江高新技术产业开发区建设，提升园区能级，支持张江核心区在风险投资、创业融资、成果转化、知识产权保护等方面先行先试”。

　　1.2土地资源充足，支撑业绩增长

    集团对资本市场融资功能的充分重视，将上市公司推向了整个集团战略的中心，从而使上市公司成为了园区发展建设的融资平台，同时相对应的，也成为了园区优质资源的集中平台。一方面，集团现有优质资源通过关联交易、资产注入等方式，源源不断进入上市公司；另一方面，在张江功能区扩张的过程中，上市公司紧跟集团一级开发的进程，不断新购入优质土地资源。因此，上市公司的业绩增长有着足够的土地资源的支撑。

　　1.2.1关联交易进一步注入集团资源

    至今为止，公司已经进行了三次集团资源的注入：2006年以现金带租约收购三处房产，总计13.6万平方米，拉开了集团持续注入优质资源的序幕；2007年初单向增资集电港，获得60%的控股股权，极大地提升了上市公司的物业体量和土地储备；此次配股后的收购是第三次集团资源的集中注入，纳入了张江集成电路产业区开发有限公司40%股权和张江微电子港有限公司31.4%股权等集团旗下的优质资产，权益建筑面积约100万平方米。尤其是微电子港公司拥有30万平方米的住宅用地，将于09-10年期间销售结算，对未来三年的业绩贡献将较明显。

　　经过这三次资源注入，集团将张江高科置于“金字塔”顶端的战略意图已经十分清楚，即让上市公司成为集团优质资源及利益的汇聚点。在这一架构下，集团资产培育成熟一块，就向上市公司注入一块，不断提升上市公司持续发展能力，改变原先“小公司，大集团”的状况，让上市公司在更大范围内覆盖园区新一轮开发建设。因此，可以断言，这种资产注入将在未来持续进行。

    1.2.2张江功能区扩张，拓展资源空间

    张江功能区域已从最初的25平方公里扩张到了如今的119平方公里，除了最早的张江高科技园区外，还包括了张江中区、张江东区、张江南区、唐镇新市镇及金融服务区。目前，张江集团持有的可开发面积已达1000万平方米，这给上市公司拓展资源带来了更广阔的空间。08年1月23日，张江高科（600895）公告公司竞得张江高科技园区中区（以下简称“中区”）四幅土地。虽然这四幅地块的总规划建筑面积仅为8.6万平方米，却标志上市公司参与中区建设的开始。

　　中区位于现有张江高科技园区（以下简称“北区”）以南，是未来整个张江高科技园区的核心。中区规划总用地面积约4.67平方公里，总建筑面积327.7万平方米。

　　与北区不同的是，中区的功能定位重点是生活、商务服务，以实现的是科研、生活、文化休闲一体化。

    中区由“一岛三区”组成：智慧岛、研发区、教育区和创业服务区。从表1各区的功能定位可以看中，最具开发价值的是创业服务区，包括28.52万平方米的商业文化娱乐商务设施，和102.47万平方米的总部型研发设施。而此次公司竞得的土地正位于这一区域。

    2.高科技投资：锦上添花

    张江高科具有从事高科技投资的得天独厚的优势，但我们认为，短期来看，房地产仍然是公司主业，而高科技投资只是锦上添花的作用。创业板的推出对公司短期业绩影响不大，但长期来看，绝对是利好。

　　2.1创业板推出对公司短期业绩影响不大

    我们认为，创业板的推出对公司短期业绩影响不大，基于这样两个理由：

　　一、公司目前所投项目均按主板及中小板的要求来筛选，即使创业板不推出，对所投企业的上市也无很大影响。2002年前后，创业板也曾传言推出，公司借机投资了一批高科技企业，但收效甚微，且拖累了公司业绩。在对质量较差的公司进行清理之后，公司在股权投资上更为慎重，明确只投资具备上市条件、甚至是已经处于上市辅导期的企业。因此，现有的许多股权投资完全具备了上主板及中小板的条件，创业板的推出可能只是加快了部分公司的上市进程，。

　　二、相对于公司12亿的股本（配股完成后将达到14-15亿），目前高科技投资规模仍较小，对公司业绩的提升作用有限。公司现有直接投资企业中，有上市预期的4家，账面的长期股权投资余额为1.5亿元。假设投资回报率为100%，分三年上市，平均每年对业绩的贡献也仅为0.035元/股。另外，公司还通过汉世纪基金，间接持有3-4家拟上市企业股权，如WIND、四维约翰逊等，但规模同样不大。

    2.2创投概念是个长期概念

    不可否认的是，长期来看，创业板的推出对公司绝对是个利好。园区聚集了三大高科技产业的800多家高成长企业，使得张江高科在高科技投资方面具有与生俱来的资源优势。创业板的上市门槛低于现有的主板及中小板，可供公司投资的企业将大大增加。摇钱树下教你摇钱术

　　尤其是07年汉世纪基金的成立，使得我们对公司创投业务更有信心。张江高科原先的直接投资实质是一种自我管理模式，由于出资者往往缺乏专业知识和投资经验，在投资决策上存在盲目性和随意性，影响了资金的使用效果。公司如今采用的以汉世纪基金为平台的间接投资方式，实质是一种委托管理模式，能够最好地将资金、专业管理能力与张江高科园区丰富的企业资源相结合。创业板的推出将进一步完善其投资的退出机制，使其高科技投资业务进入更加良性的循环。

    3.盈利预测及评级顶 点 财 经

    预计公司08、09年EPS分别为0.51和0.82，按10配2.4股，摊薄后的EPS为0.41和0.67元。公司RNAV 26.54元（含配股融资后拟购入资产），按配股后股本计算的RNAV为22.09元，目前仍处于折价状态，维持“增持”评级。

    事件

    公司披露2007年年报显示：公司2007年营业收入12亿，同比减少7.72%，净利润3.8亿，同比增长133.3%，扣除非经常损益的净利润3.5亿，同比增长72.55%，每股收益0.31元。摇钱树下看摇钱术

　　公司营业收入的减少是由于园区的房产销售有所减少；净利润的增加是由于园区内出租物业量价齐升、房产销售和租赁业务利润率上升以及投资收益增加所致。公司以租赁为主，采取租售结合的经营模式。

　　2007年综合毛利率39.69%，较去年同期提高16.62个百分比，其中租赁业务的毛利率达到了60%以上。

　　我们的观点

    公司的最大亮点在于其创新的盈利模式。2006年公司提出“一体两翼产业互动”的新战略，目标成为最具竞争力的园区房产运营商、园区服务供应商、园区产业投资商。即公司通过园区的房产开发，把物业销售或租赁给客户，然后通过服务了解客户需求，寻求价值增长点，进而进行更好的房产开发运营，同时通过服务寻找具有投资价值的客户，实现与客户的共同增长。这一具有良好互动的全方位的盈利模式区别于众多房地产开发商传统模式，是公司取得长期稳定高增长的创新性战略。

　　园区整体的蓬勃发展为公司的盈利模式取得成功提供了结实的保证。我们认为，公司从运营商到服务商再到投资商的盈利模式成功与否主要基于园区整体的发展状况。根据知名咨询企业赛迪顾问，发布的2007年中国开发区投资环境竞争力的研究报告，张江高科技园区凭借其产业集群优势、体制健全优势以及吸纳外资能力优势等被评为2006－2007年全国投资环境竞争力最强的高新区。同时，目前园区已经集聚了一批高成长和发展潜力的公司。2007年，世界著名的高科技和创业投资杂志Red Herring的“全球百强评选”，入选者仅有5家，其中3家来自张江高新园区。如此具有竞争性的园区为公司房产的销售及租赁提供良好的客户资源同时也提供了具有高成长的投资对象。

　　集团资产注入预期强化公司发展空间。公司拟以每10股配售2.4-2.9股向全体股东募集资金用于收购集团资产和项目开发建设。方案如获证监会通过，其未来物业面积将增加30%左右。同时大股东目前仍持有可开发面积达1000万平米，具有未来逐步注入预期。

　　目前公司直接和间接投资的创投企业将为公司带来的投资收益值得期待。如公司参股的wind资讯、嘉事堂药业、微创医疗等创投企业都正在谋求上市。若这些企业上市成功，公司择机卖出将带来丰厚的投资收益。顶点财经topcj.com

　　假设公司配股方案通过，不考虑公司参股创投企业的投资收益，预计公司08年EPS为0.41元/股，09年EPS为0.62元/股。给予持有评级。

    投资要点：顶点财经

　　业绩好于预期:主营业务利润率上升，投资收益占比增加。张江高科今日发布2007年年报，全年实现营业收入120,042万元，同比减少7.72％，但是受房屋销售与租赁利润率较大幅度提升的影响，公司整体营业利润较去年仍增加了27.78％；公司投资收益同比增加15,630万元，增幅140.92％，投资收益占利润总额比例上升至52.84％，比2006年增加近19％；公司全年实现净利润37,956.3万，同比增幅133.30％。公司同时发布利润分配预案，拟10股派现金红利1.8元（含税）。

　　“一体两翼产业互动战略”实施较好。从全年的经营情况我们看到，公司房地产销售63,170万元，同比减少20,649万元，降幅24.64％，租赁收入31,227万，同比增长12,757万元，增幅69.07％；高科技投资收益则取得了更为明显的增长，有效弥补了房屋销售下降带来的影响。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　出租性物业与土地储备将进一步增加，资产持续注入值得期待。公司拟于2008年10配2.4股。如果配股方案顺利获得通过并实施，公司出租性物业有望在2010年达到200万平米，中端以上物业将提升至85％，将使得租赁利润率进一步提升；而土地储备面积达到130万平米以上。目前集团尚有多达1000万平米的土地储备和其他基地公司，鉴于公司在集团以及上海市创新战略的重要地位，后期资产持续注入值得期待。

　　园区区位优势带来的创投机会有望推动公司后期业绩快速提升。目前园区内共有5000多家企业，销售收入超过1亿的有10家，超过5000万的有100多家，超过300家企业有条件在未来2－3年内上市。公司直接投资和通过入股的汉世纪基金投资的创投企业已经有近10家，其中包括四维约翰逊和微创医疗等五家很可能在今年上市。未来公司将凭借与园区内企业的良好关系进一步扩大投资的范围，待这些企业上市后择机卖出。

　　盈利预测：不考虑后期新增创投企业带来的投资收益，我们预期2008－2009年每股收益分别为0.35元，0.61元。未来公司业绩快速增长的动力主要来自集团廉价、优质资产的注入，以及参股创投企业业绩增长与上市带来的投资收益的增长，由于这些因素具备较大的确定性，公司未来业绩很可能超过我们的预期。摇钱树下教你摇钱术

    2007年报显示，公司全年实现营业收入12亿元，同比减少7.72％；归属母公司净利润3.8亿元，同比增长133.30％；每股收益0.31元，基本符合市场预期，分配预案每10股派发现金红利1.8元（含税）。摇钱树下看摇钱术

　　公司盈利能力提升明显，房地产业务仍然是主要的收入和利润来源。主营业务收入有所下降主要是因为公司在房地产销售上有所保留，但公司主营利润却呈现上升势头，一方面是房产租赁量价齐升，07年实现租赁收入3.12亿元，同比增长近七成，同时房产销售毛利率提升明显，比06年提升了8个百分点达到34%；另一方面07年取得投资收益2.54亿元。根据公司年报，房地产业务占营业收入的79%，营业利润的87%，而房地产业务中房产租赁收入只有房产销售收入的一半，却实现了几乎相当的营业利润，主要还是得益于房产租赁业务超过60%的超高毛利率。

　　未来三年业绩增长确定性较强。目前公司拥有项目权益建筑面积约240万平方米，由于早期拿地成本较低，升值巨大。一方面，工业和商业地产能够有效规避政策调控风险；另一方面出租物业规模和质量的快速增长和提高将确保公司未来几年业绩增长。目前公司出租物业面积为80万平方米，2010年将达到160万平方米，并且新增物业基本为高档办公楼，租金水平将显著提升。地铁2号线延长线在09年通车，第二站延伸至张江集电港，便利的交通将提升公司的物业价值，推动租金和售价的上涨，资产重估价值高。

　　“一体两翼产业互动”战略推动公司快速发展。以房地产为主、以服务和高科技投资为辅的“一体两翼产业互动”战略将房地产开发、物业建设和高科技项目有机结合并且相互促进达到良性循环，从而使公司充分享受了中国竞争力最强的高科技园区经济飞速发展的成果。顶 点 财 经

　  创投不仅仅是概念。公司从2003年起开始梳理作为辅业的高科技投资业务，集中资源在前景较好的项目上，将重心从“量”转移到“质”上面来，其中嘉事堂就是典型代表。嘉事堂药业股份有限公司在北京地区拥有200多家全资直营店，是北京市直营药店中规模最大的企业，2007年全年，实现净利润17730万元，目前正处于登陆A股前的上市辅导期。此外，公司绝对控股的数讯信息也在为跻身国内创业板作准备，参股的4-5家高科技企业也在争取近两年在国内中小板和国外上市。07年上半年，张江汉世纪创业有限公司的成立标志着张江高科对高科技企业的投资模式已经从原先的直接投资转变为以投资公司为平台的间接投资。这将更好的实现资本、资源和专业的结合，有效促进创投业务的发展。因此创投对公司来说不仅仅是概念，未来有望为公司带来实实在在的业绩增长。

　　外延式发展为公司注入强劲动力。目前，公司控股股东张江集团的发展思路是构建金字塔式的集团构架，即集团公司在最底层，负责整个区域的规划；其他非上市公司在中间，负责项目和客户的培育；上市公司在最顶层，负责成熟项目的经营运作。在这样的战略下，集团不断将优质资产注入上市公司。2006年以来，张江集团已经通过资产收购和股权转让两次对上市公司进行资产注入，张江高科共获得约160万平方米的权益项目储备。在目前尚未过会的配股融资收购集团资产的方案中，上市公司有望获得超过100万平方米的权益项目储备。目前，集团拥有的可开发面积约1000万平方米，而其中的优质资源未来有望持续注入上市公司，外延式发展将为公司提供强劲的发展动力。

　　风险提示。（1）公司现有项目销售与结算进度仍存在不确定性的风险；（2）公司大股东资产分批注入的方式面临较为严格的审核，存在较大不确定性。

　　盈利预测与评级。暂时不考虑公司配股因素，我们预计公司08、09年度每股收益分别为0.45元、0.68元，维持公司“增持”评级。顶点 财经

    投资要点：

　　此次融资采取配股方式。若配股全部完成，股本将扩充24%-29%，总股本达到15.09-15.70亿股。公司计划融资38.92亿元，照此融资规模，配股价为11.02-13.32元左右。寻摇钱术　到顶点财经

　　公司通过此次关联交易增加物业储备约140万平方米，评估总价为16.84亿元，相当于1202元/平方米。我们认为，此次关联交易扩充了公司的物业规模，增加了公司后续的盈利能力，而且此次评估价对社会股东也是较为有利的。

　　此次募集资金中另有18.6亿用于项目建设，建设规模达到46.3万平方米。这将明显提升公司09年，尤其是10年的业绩。

　　公司未来三年EPS分别为0.31，0.51和0.82元，按照10配2.4股，摊薄后的EPS为0.25，0.41和0.67元。公司的重估净资产价值从原来的17.19，提升到26.06元（摊薄前），增厚较为明显。此次资产注入和融资基本符合我们之前的预期，因此维持“增持”评级和6个月目标价30元（推薄前）。www.topcj.com

    2007年11月14日，张江高科发布董事会决议公告，将进行配股融资，用于收购大股资产及区内项目建设等。topcj.com

　　根据公告，此次融资采取配股方式，配股比例为10配2.4-2.9股。若配股全部完成，股本将扩充24%-29%，总股本达到15.09-15.70亿股。公司计划融资38.92亿元，照此融资规模，配股价为11.02-13.32元左右，相当于公告前收盘价的5-6折。大股东张江集团目前持股52%，已表示将全额配售。

　　此次募集资金用途分为三部分：收购集团资产、现有项目建设，及补充流动资金。

    1、关联交易扩充规模，资源进一步向上市公司集中www.topcj.com

    此次关联交易收购的资产包括：集电港40%股权、微电子港31.4%的股权，及建成厂房3.6平方米和拟建出租公寓12.5平方米，总计约140万平方米，评估总价16.84亿元，相当于1202元/平方米。我们认为，此次关联交易扩充了公司的物业规模，增强了公司后续的盈利能力，且此次评估价对社会股东也是较为有利的。

　　集电港公司

    根据上一次的关联交易公告，集电港公司目前拥有存量房产18.4万平方米，在建工程30.6平方米及土地储备110万平方米，可建房产约200万平方米，项目总计约250万平方米。2007年1月，张江高科（600895）通过定向增发向集团收购了集电港60%的股权，此次关联交易收购了剩余40%的股权，实现100%控股。该项关联交易使公司权益项目储备增加了100万平方米。

　　年初，上市公司收购集电港60%的股权，评估价为6.74亿元，此次40%的股权，对应评估价为5.38亿元，增幅约为20%。考虑到近一年期间集电港本身项目的进展（项目建设投入）及此期间集电港区域房产市场价格的大幅提升，此评估价较合理。寻摇钱术　到顶点财经

    微电子港公司此次股权收购后，张江高科将直接拥有微电子港公司49.5%的股权，另通过川河集团间接持股11.1%，总计60.6%，从而实现了对微电子港的控股，实现并表。

　　微电子港公司为张江高科园区内另一家子区域开发公司，负责开发1.33平方米公里微电子港区域内物业，包括商品住宅、研究办公楼、商业物业等。由于公司公布微电子港公司详细的物业储备情况，我们通过网络资料收集到：其建成及拟建物业至少为60多万平方米，包括但不限于：汤臣豪园36.5万平方米，智能办公楼一期、二期共10.9万平方米，创业源（别墅式研发楼）2万平方米，及配套商业（张江地铁站旁）约10万平方米。此次31.4%的股权作价7.08亿元，对应每平方米项目储备3756元。

　　微电子港公司资产中，对未来几年业绩贡献最明显的为汤臣豪园，该楼盘位于张江高科地铁站附近，配套有近10多万平方米的集酒店、购物、休闲于一体的商业街区，靠近华师大二附中等教育设施，应该说是张江园区内地理位置最好的大型楼盘。个项目分四期开发，目前已开发两期，第二期共18.44万平方米，上半年销售98%，已结算70%，余下28%约5.16万平方米将于2008年结算，结算收入约5.32亿元。三期12万平方米，预计2008年底竣工，四期19万平方米，预计2009竣工，目前一期二期二手房毛坯房价格已涨至16,000元/平方米，因此剩余36.5万平方米将对08-10年业绩带来较大贡献。

　　公司自2006年继2006年收购三处房产，2007年初收购集电港40%的股权之后，张江高科（600895）此次又与集团进行了第3次关联交易。公司对上市公司融资平台的重视使得张江高科在集团内的位置发生改变，成为集团优质资源及利益的汇聚点。因此，我们认为这种资产注入将是持续进行。

    2.加快项目建设，提升公司业绩

    此次募集资金中另有18.6亿用于项目建设，建设规模达到46.3万平方米。

　　大部分项目将于09到10年期间陆续完工，这将扩充公司物业体量，有助于业绩的增长。

    3.维持“增持”评级

    公司未来三年EPS分别为0.31，0.51和0.82，按10配2.4股，摊薄后的EPS为0.25，0.41和0.67元。按照比较中性的假设，计算公司的重估净资产价值从原来的17.19（推薄前），提升到21元（推薄后），增厚较为明显。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上购买

　　张江高科依然是我们最为看好的园区企业，我们认为未来开发区用地紧缩和区域经济的快速发展使得工业地价和租金的涨幅十分明显；公司持续的资产注入也将不断扩大物业体量，带来明显的外生式增长。此外，中小板的开设和投资项目的成果也将在现有业绩上给市场带来惊喜。摇钱术智能财经终端

　　应该说，此次资产注入和融资基本符合我们之前的预期，因此维持“增持”评级和6个月目标价30元（推薄前）。近期，市场资金不再像之前那样充裕，从而给配股融资带来风险，募集资金可能低于预期，并带来短期股价的波动。

　　此外，需要道歉的是，由于计算机操作失误，盈利预测中未包含新增的微电子港的部分项目，导致盈利预测偏低。最终的预测以此报告为准。

    张江高科(600895)今日发布公告称，公司子公司上海张江创业园科技发展有限公司决定向公司大股东张江集团出售3栋物业，交易总金额达20659.2354万元。

　　这3栋物业具体包括位于张江高科技园区蔡伦路1690号张江创业园南区2#、3#楼，以及北区华佗路68号6幢C1型楼，成交价格分别为15000元/平方米及15600元/平方米。据了解，此次关联交易涉及的物业，将全部用于张江园区标杆孵化器建设。

　　公告称，本次交易将增加张江高科本年度的合并主营业务收入约20659.2354万元，按公司对张江创业园的控股比例计算预计增加合并销售净利约5175万元，增加的现金流入将用于在建房产的开发投入。

　　公告显示，张江集团购买南区2#、3#楼的目的在于建立标杆孵化器。张江集团在购入上述物业并装修后，出租给经过筛选的、中小型且具有自主创新能力的企业，以扶持和孵化一批自主创新型的中小型企业，从而实现张江集团的整体战略目的，这对于张江园区的长远发展具有重大意义。

　　而张江集团购入北区C1型楼是为了引进睿励科学仪器项目。张江集团通过购入上述物业后并出租，能够达到引进和支持高科技产业发展的目的，对张江园区的发展同样具有重要意义。张江高科在公告中表示，该项交易实施后，公司可以通过物业与客户之间的天然联系，使公司在第一时间接触和了解客户，可以更准确、更快速地获得产业投资方面的资源。因此，该项关联交易符合公司一体两翼的战略。

　　张江高科2006年正式提出“一体两翼产业互动式”的创新战略，即“以张江园区特色房产营运为主体，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼”的产业互动跨越式发展战略，以实现将张江高科打造成“最具竞争力的中国自主创新园区运营发展商”的战略愿景。为实施这项战略，2006年3月和2007年1月，通过两次关联交易，张江集团将优质资产注入张江高科。而通过此次关联交易，张江集团可以进一步推动孵化器建设，从而为张江高科培养和提供优质投资对象。

    在近期市场剧烈波动，许多投资者仓皇抛售的时候，张江高科（600895）的管理者们却作出了一个惊人举动：在二级市场继续增持公司股票。

　　上海证券交易所提供的信息显示，在6月27至6月29日短短3个交易日，张江高科有9名高管从二级市场购入公司股票33.46万股，合计斥资628万元，平均交易成本为18.8元，高于张江高科昨日收盘价17.26元。

　　公开信息显示，此次张江高科的9名高管中，增持量最大的依然是公司董事长刘小龙，本次增持达到26万股，增持均价为19元。而本次增持后，刘小龙的总持股量已经达到56.6万股，并且从未在二级市场上进行过抛售。此外，公司总经理陆怡皓、副总经理顾学励、沈方、须超等也纷纷进行了增持。

　　在市场高位震荡时勇于购入公司股票并予以锁定，这已经不是第一次发生在张江高科管理层的身上。在今年3月份的市场震荡中，张江高科管理层中就有12人选择增持。而他们增持的理由也很简单，就是对公司未来发展前景的长期看好。

　　张江高科董秘周丽辉曾向记者表示，高管们陆续从二级市场购入公司股票，既是他们对公司转型前景的强烈信心，另一方面也和所有参加信托持股计划的员工一样，希望自己的利益和公司的命运实现捆绑。

　　“作为上市公司