数据背后的楼市：居民有需求，但不负债

神童股手

　　国泰君安认为，利率仍有进一步下调空间，且可低于历史最低水平，才能够有效缓解居民不负债的趋势。2022年以来，居民贷款意愿持续下降，除1月外，2~5月新增居民中长期贷款总计仅4009亿元，相比于同期约3.8万亿元销售金额，有需求、不负债的特征非常明显。

　　贷款需求持续低迷，5月信贷数据中居民分项仍然处于低位水平，中长期贷款同比少增3379亿元。

　　2022年以来，新增居民中长期贷款在1月达到7424亿元，自2月开始即迅速回落，即便考虑1月的高点，相较2021年1月也是同比少增2024亿元，而年初至今，月均同比少增规模达到了3542亿元，累积共1.8万亿元。

　　相较其他部门，居民部门分项的贷款数据仍然处于低位水平，且远低于2021年同期。

　　目前信用的衰退超过了需求的衰退，即便考虑销售金额的下滑，当前的贷款数据也低于历史低位，当前贷款比例降至32%，远低于2015年以来的最低水平。

　　按照前4个月的销售数据和贷款数据来看，不考虑二手房，贷款占比仅31%，预计即将披露的5月销售数据结果仍然没有改观。

　　根据计算，2015年以来，居民中长期贷款和住宅销售金额之间的比值关系，最低为37%，为2021年，最高为57%，为2016年。也即，当前信用的衰退速度超过了需求的衰退速度。

　　2022年经历LPR5Y调低20bp和首套房最低可以减点20bp后，当前居民贷款利率仍然较高，即便绝对水平贴近历史最低水平，但利率应和收入增速相匹配，当前由经济增长减速带来的居民收入的放缓，使得潜在利率应该低于历史最低水平。

　　市场对当前需求政策抱有一定信心，很重要的原因是在于经过降息和减点后，利率开始往此前的最低水平靠拢。

　　但我们认为，由于经济增速放缓和疫情的扰动，带来居民收入增速下降和预期的不确定，利率仍有进一步下调空间，且可低于历史最低水平，才能够有效缓解居民不负债的趋势。

　　房企端政策依然是当前房地产市场的主要矛盾，也是目前政策发力点最少的方向，若依赖于居民端政策来扭转下行局面，则力度需要超过以往每一轮周期，我们预计，下半年依然是政策高频期。